ABS知识点讲解(无信托单层SPV结构)

资产证券化410讲,ABS知识点讲解(单层无信托SPV结构)。第一部分:全国首单无信托单层SPV结构CMBS成功发行!

做为ABS产品的一个创新,“华泰佳越-仁恒三亚皇冠假日酒店资产支持专项计划”开启了无信托单层SPV结构CMBS的先河。

本公众号主要探讨资产证券化、不良资产、项目投融资等金融市场业务(也有房地产、政府平台项目的实操讲座),欢迎大家关注、转发公众号内容,业务合作请联系小编。第一部分:全国首单无信托单层SPV结构CMBS成功发行!

5月22日,由华泰证券(上海)资产管理有限公司担任管理人的“华泰佳越-仁恒三亚皇冠假日酒店资产支持专项计划”成功发行,本单CMBS项目发行总规模17.5亿元,其中优先级16亿元,获中诚信AAA评级,票面利率3.8%。底层入池标的物业为三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店,项目发行人为外资企业仁恒置地集团子公司-上海仁杰河滨园房地产有限公司。

值得注意的是,据华泰证券资管介绍,这是业内首单无信托单层SPV结构的商业房地产抵押贷款资产证券化项目。就在2020年4月,全国首单单层SPV结构—南京世茂希尔顿酒店CMBS成功发行!

传统CMBS项目一般采用“信托+专项计划”双层结构设计,而仁恒三亚皇冠假日酒店 CMBS项目则突破传统,采用了无信托单层SPV结构,直接由专项计划受让贷款债权,将物业资产抵押给专项计划管理人,从而实现了优化交易结构、去通道、降低企业融资成本、提高资产证券化发行效率的作用,具有创新示范效应。

三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店地址位于三亚海棠区海棠北路98号,近海棠湾免税店,由外资企业仁恒置地集团精心打造管理,自2018年在三亚海棠湾展业以来获得广泛好评,亦是亲子主题酒店的典范之作。酒店拥有405间宽敞华美的客房及套房,有4个户外泳池以及1个位于顶楼的270°泳池。

三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店也是洲际酒店集团旗下高端品牌—皇冠假日酒店及度假村的旗舰酒店。洲际集团成立于1946年,是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团,拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过55年国际酒店管理经验。

仁恒置地集团有限公司是一家在新加坡注册成立的房地产开发商,于2006年在新加坡证券交易所上市,深耕中国境内高增长、战略性重点城市,拥有丰富的土地储备和项目开发经验。

目前,仁恒置地集团已在中国六个主要经济区的16个主要高增长城市中建立了业务,即长江三角洲–上海,南京,苏州,杭州,南通和盐城;中国西部–成都;环渤海地区-天津,唐山和济南;华南–深圳,珠海和中山;海南–海口和三亚;和中国中部–武汉。

微信公众号-华泰证券资管:《大力支持海南自贸港建设,金融支持稳外资战略部署——首单无信托单层SPV结构CMBS花落华泰证券资管》

由中信信托担任计划管理人/交易安排人、南京世茂房地产开发有限公司担任原始权益人的 “中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划” 于上交所成功发行,该产品于2019年11月28日获上交所无异议函。值得注意的是全国首单单层SPV结构CMBS产品,这也是中信信托等机构获得交易所资产证券化计划管理人试点后发行的首单CMBS产品。

根据沪深交易所固收平台显示,目前信托公司担任交易所ABS产品计划管理人涉及的产品如下:

南京世茂希尔顿酒店CMBS产品分为优先档、次级档,规模为7.0亿、0.1亿;期限18年,优先档获联合AAA评级;发行票面利率4.98%。 基础资产系 南京世茂房地产开发有限公司 对南京新里程享有的存量债权。

增信措施包括但不限于(具体增信措施以此次专项计划设立时签署的专项计划文件为准,但不会违反下述条款核心含义):

(2)物业资产抵押担保,物业资产拟抵押给管理人,为南京新里程的债务清偿提供抵押担保;

(3)差额支付承诺人为优先级资产支持证券的本金及预期收益偿付提供差额补足义务;

(5)上海世茂股份有限公司为本次资产支持证券的发行提供一定程度的信用增信,包括但不限于与上海世茂建设有限公司一起为南京新里程对专项计划的债务偿还按照50%:50%的比例提供按份共同保证担保、在优先级资产支持证券评级下调情况发生时与上海世茂建设有限公司按照50%:50%的比例共同承担评级下调后收购义务等增信义务,并签署相应的增信协议,具体增信方式、程度和条件以此次专项计划设立时签署的专项计划文件为准。

(6)上海世茂股份有限公司与上海世茂建设有限公司按50%:50%比例为南京新里程物业资产的运营提供运营支持。

南京世茂滨江希尔顿酒店地处美丽的扬子江畔、秦淮河入口,是“南京外滩”的耀眼一景,与世茂外滩商业、住宅相互辉映,成为世茂在南京的又一力作。商务或休闲旅客都可在此享受高品位的居停体验。酒店已开通穿梭巴士班车,7分钟内即可抵达四号线分钟即可抵达新街口商业中心。从酒店驱车至南京火车站20分钟,至南京禄口国际机场(NLIA)50分钟。

酒店主楼高13层,呈弧形立于扬子江畔,共拥有客房411间含套房。酒店客房面积均在48平米以上,现代感设计十足,拥有宽敞的浴室和走入式的独立衣柜,同时绝大部分房间配套独立私密的阳台,可远眺扬子江,一赏美景。酒店拥有4间风格迥异的餐厅及酒吧,是商务会谈及家庭小聚的理想场所。酒店1层的悦河咖啡厅可全天候品味西方美食和亚洲料理。顶层明轩中餐厅可在品尝川菜和淮扬菜美食的同时一览扬子江美景。而酒店的悦河吧、大堂吧,可为宾客提供现磨咖啡和特制鸡尾酒,让宾客倍感轻松及舒适。

编者按:2020年5月22日,由华泰证券(上海)资产管理有限公司担任计划管理人、上海仁杰河滨园房地产有限公司担任原始权益人,仁恒(中国)投资集团有限公司作为购回承诺人/资金补足承诺人,仁恒置地有限公司作为额支付承诺人/担保人的“华泰佳越-仁恒皇冠假日酒店资产支持专项计划”于上海证券交易所成功发行,值得注意的是,这全国首单无信托单层SPV结构CMBS。

传统CMBS项目一般采用“信托+专项计划”双层结构设计,而仁恒三亚皇冠假日酒店CMBS项目则突破传统,采用了无信托单层SPV结构,直接由专项计划受让借款债权,将物业资产抵押给专项计划管理人,从而实现了优化交易结构、去通道、降低企业融资成本、提高资产证券化发行效率的作用,具有创新示范效应,据此,今天我们就来梳理一下单层无信托CMBS产品的操作难点与相应政策。

CMBS产品,即房地产抵押贷款资产支持专项计划,融资人通过将物业进行抵押,以物业自身价值以及未来现金流作为还款来源,通过发行载体(资产支持专项计划)发行资产支持证券,以获取相应融资的一类证券产品。所谓单层和双层CMBS通常的交易结构图如下:

如上图所示,单层CMBS产品较双层CMBS产品更为简单,除此之。

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用 * 标注