邻居没有在预留位置安装空调外机可不可以要求拆除?

房子无小事。无论是买房卖房,还是住房租房,难免会遇到可大可小的经验盲区。

为了提供更为全面及专业的观点,“杭报地产”推出「五分钟读法律」专栏。我们会以时事评述或案例分析的方式,为大家普及与住房各个环节有关的法律问题。

文/ 周朝魁 (北京大成(杭州)律师事务所 高级合伙人 房地产与建设工程部主任)

李某是某小区20号楼1单元3202室房屋的业主,马某系李某邻居,住隔壁3201室。

一日,李某发现邻居马某在装修房屋时,未将空调外机安装于开发商预留位置,而是安装在消防通道外墙一侧的窗台上方,并对窗台上方的护栏结构进行较大改动。

李某多次与马某沟通,要求其拆除空调机位,不要占用公共空间。但马某表示因为开发商预留的位置太小,自己买的空调装不下。自己安装的空调外机也没有与李某家相邻,并不会对李某家的采光、通风或生活产生任何影响。况且20幢楼内也有不少业主和自己一样将外机装在走廊护栏处,所以自己并没有任何要拆除的理由。

之后李某向小区物业和开发商反映,但开发商表示马某未按预留位置安装空调外机系其个人行为,开发商与物业在其装修时已尽到劝阻义务,但马某不听劝阻,己方也无权擅自拆除马某空调。且开发商确实曾通过问卷方式调查20号楼全体业主对这种空调外机安装方式是否认可,超半数业主都认为空调外机预留位置确实过小,所以同意在公共区域安装空调。

李某很不解,明明是消防通道系业主共有为什么马某就可以随意占用,只因同幢楼内大部分业主都这样做,马某侵占公共空间的行为也就变得顺理成章了吗?自己又能否要求马某拆除空调外机?

我国《民法典》对建筑物区分所有权的共有部分的规定,采取的是排除加列举的方式。结合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《建筑物区分所有权解释》)《物业管理条例》等法律法规,业主共有部分主要包括:

(1)建筑物的基本构造部分:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶;通道、楼梯、大堂;避难层、设备层或者设备间等;

(2)建筑物附属设施:电梯、消防、公共照明、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等;

(3)建筑用地:小区内的道路(市政道路除外)、绿地(明示属于个人的除外)等;

(4)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。而马某安装空调外机的通道明显就属于上述的业主共有部分,马某为便利其个人居住,将空调外机安装于消防通道外墙,还对窗台上方的护栏结构进行改动,改变了消防通道原来的整体结构,属于典型的侵占业主共有部分的行为。

至于马某主张因为自己这幢楼内大部分业主均同意或已经在消防通道处安装空调外机,所以自己无需拆除,这一理由并不成立。

虽然马某侵占的仅仅是小区20号楼32层的部分消防通道,但该部分仍属于业主共有部分,系小区全体业主共有而非仅属于20号楼业主共有。

根据《审理建筑物区分所有权解释》第七条之规定“处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为民法典第二百七十八条第一款第(九)项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”

而依据《民法典》第二百七十八条的规定“……业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

因此马某是否有权将空调外机安装于消防通道外墙处,改变护栏结构等行为,已涉及共有和共同管理权利行使的事项,并非20号楼内大部分业主同意即可,尤其同时涉及改变共有部分结构一事,马某等业主须提请业主大会进行表决,而非周围个别业主私下认可便私自占用公共部分。

马某安装的空调外机并不会对李某的生活产生直接且重大影响,李某是否有权主张要求马某拆除?

如前述分析,马某安装空调外机的行为实际侵犯的是业主共有部分的权利,应属于业主共同决定事项,需按照《民法典》及《物业管理条例》等法律法规提交业主大会进行表决并进一步维权。

同时,根据《物业管理条例》第六十三条第(二)项“擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的”,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

或者李某也可以根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十四条规定向有关部门进行举报“装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。”

总之,根据《民法典》第二百七十一条之规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

对于业主专有部分所有权进行的直接侵犯,业主有权要求停止侵权、排除妨害等,而涉及共有部分的共有和共同管理的权利受到的侵犯应当提交业主大会表决决定,而非业主私人的专有权利。

李某在行使涉及共有和共同管理的权利时,有权进行反映、投诉或举报,但诉讼则需通过业主大会或业委会集体决定并实施。

作为小区的开发商和物业公司,二者在此次纠纷中毫无作为,李某是否有权要求二者负责拆除马某的空调外机或者承担赔偿责任?

根据《审理建筑物区分所有权解释》第十四条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”

可见该条款适用的前提是开发商或物业公司存在占用、处分等直接侵犯业主共有部分的侵权行为,只有权利人才有权利要求上述主体承担相应责任,但此处的“权利人”通常指代表全体业主利益的业主大会或经业主大会授权的业主委员会等,也非个人业主。

但从本案例来看,开发商和物业公司并非直接的侵权主体,其不作为行为也并未直接侵犯业主共有部分的权利,故开发商与业主无需承担排除妨害或赔偿等相应责任。

对于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房,《民法典》明确规定了属于业主共有,但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

业主在对其建筑物专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利时,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益,否则业主大会或者业主委员会对于损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规。

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